لفت بنك الخليج إلى أن الإسكان الذي يعتبر أحد المتطلبات الأساسية في التسلسل الهرمي للاحتياجات البشرية، يشكل حجر الأساس بالنسبة للاقتصاد، موضحاً أنه على نطاق واسع، ينشّط الإسكان قطاع البناء والتشييد ويشجع الاستثمار في البنية التحتية وغيرها من المرافق ذات الصلة كما يساهم في خلق فرص العمل.
وأفاد «الخليج» في تقرير له بأن حصة الإسكان من الناتج المحلي الإجمالي في الولايات المتحدة بلغت 17.5 في المئة العام الماضي، فيما ساهم قطاع البناء والتشييد في الكويت بنسبة 5.1 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي في 2019 و2.9 في المئة في 2020، كما ساهمت الخدمات العقارية وخدمات التأجير والأعمال بنحو 9 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي في 2018، مبيناً أنه بما أن نزوح العمالة بين الاعتبارات الرئيسية، فإن توافر الخيارات الإسكانية بأسعار معقولة في البلاد يساهم في مرونة اليد العاملة، كما أن ضمان المرافق السكنية الملائمة يساهم في الاحتفاظ بالقوى العاملة المحلية ويشجع على جذب المواهب الأجنبية.
وأشار التقرير إلى ان الإقراض السكني يشجع أيضاً على تطوير الأسواق المالية من خلال وسائل مثل عمليات التوريق، كما أن ملكية المنازل تعود بالفائدة على الأفراد من خلال زيادة قيمة العقار على المدى الطويل وتوفير ضمانات آمنة ضد التضخم وتقلبات السوق.
محركات «السكني»
وأوضح التقرير أن عدد سكان الكويت ارتفع بمعدل نمو سنوي مركب 4.1 في المئة، كما ارتفع عدد المواطنين بنحو 2.3 في المئة خلال الفترة من 2005 إلى 2020، لافتاً إلى أنه من المقدر وصول عدد السكان في 2025 إلى 4.5 مليون نسمة وفي 2050 إلى 5.4 مليون نسمة.
وبين التقرير أن معدل النمو السنوي تباطأ إلى 1 في المئة بـ2020 ويتوقع أن يتباطأ بشكل أكبر إلى 0.34 في المئة بحلول 2050، وبالتالي، ومع كثافة سكانية مرتفعة نسبياً تقدر بـ232 شخصاً لكل كيلو متر مربع، فإن النمو المقدر لعدد السكان سيعزز طلب عقار السكني.
التركيبة السكانية
وأشار «الخليج» إلى أن التركيبة السكانية للشباب في الكويت تعتبر مواتية للطلب على العقارات، مع وجود ما يزيد على 50 في المئة من إجمالي عدد السكان (المواطنين وغير المواطنين) و75 في المئة من الكويتيين دون سن الأربعين، مضيفاً أن السياسات التي صدرت أخيراً والتي ركزت على تقليل أعداد الوافدين، من شأنها أن تؤدي إلى بعض الجوانب السلبية، فيما قد تساهم عملية إعادة تقييم السياسات مثل المراجعة الجارية لتصاريح عمل الوافدين الذين تزيد أعمارهم على 60 عاماً والطلب المستمر من قبل المواطنين على الوحدات السكنية عالية الجودة في دعم العقارات السكنية.
برنامج الإسكان
ولفت التقرير إلى أن خيارات برنامج الإسكان الحكومي تتضمن:
1 – منزل حكومي مبني على قسيمة لا تقل عن 400 متر مربع أو شقة بمساحة 400 متر على الأقل مقدمة من الهيئة العامة للرعاية السكنية بالقيمة الاسمية، إضافة إلى بدل ايجار شهري بـ150 ديناراً خلال فترة الانتظار.
2 – قسيمة لا تقل عن 400 متر مربع مقدمة من «الرعاية السكنية» بالقيمة الاسمية، وقرض طويل الأجل دون فوائد بقيمة 70 ألف دينار ومواد بناء بـ30 ألفاً بأسعار مدعومة مقدمة من بنك الائتمان لغرض البناء. ويتم تخصيص بدل ايجار شهري 150 ديناراً يصرف لمقدم الطلب خلال فترة الانتظار.
3 – قرض طويل الأجل بقيمة 70 ألف دينار دون فوائد من بنك الائتمان لشراء شقة أو منزل بمساحة 360 متراً مربعاً كحد أدنى أو لبناء منزل في حال كان المواطن يمتلك قسيمة لهذا الغرض.
كما يوفر البنك، إلى جانب القرض، مواد بناء بقيمة 30 ألف دينار للتشييد والترميم.
ولفت التقرير إلى أن الإنفاق الحكومي على بدل الايجار للسنة المالية 2020 بلغ ما قيمته 2.9 مليار دينار، موضحاً أنه رغم اقتراح قانون جديد للرهن العقاري، فإن استمرار الدولة في تقديم المساعدات الإسكانية سيساهم في دفع نمو العقار السكني.
الطلب الاستثماري
وذكر التقرير أن البيئة الحالية لأسعار الفائدة المنخفضة أدت إلى البحث عن فرص استثمارية ذات عوائد مرتفعة، مشيراً إلى أن العقارات في الكويت تقدم بدورها أحد هذه البدائل، فعلى سبيل المثال، تراوح معدل العائد السنوي على العقارات الاستثمارية بين 6.9 و8.4 في المئة في الربع الثالث من 2020، وساهمت التدابير المتخذة للتعامل مع أثر جائحة فيروس كورونا مثل التخفيض الكبير في أسعار الفائدة وتأجيل أقساط المدينين في زيادة الطلب على المساكن الخاصة مع ارتفاع أسعارها بنحو 8.2 في المئة على أساس سنوي في الربع الثالث من 2020.
قيود العرض
وأفاد التقرير بأن المناطق السكنية تشكل نحو 10 في المئة من مساحة الكويت، مبيناً أن دراسة أجراها اتحاد العقاريين في 2013، أظهرت أن قطع الأراضي الشاغرة بلغت 14079 قطعة مقابل 108288 طلب إسكان معلقا لدى «الرعاية السكنية».
وأضاف أنه رغم أن التدابير الخاصة بتخصيص الأموال لغرض الإسكان كجزء من برنامج التنمية الحكومية وزيادة العروض في المناطق الناشئة مثل صباح الأحمد والمشاريع الجديدة مثل مدينة جابر الأحمد السكنية تهدف إلى زيادة العرض، إلا أن التأخر في البناء وتفضيل الفلل الواسعة يساهم في فرض القيود على العرض.
الأداء السكني
وأوضح التقرير أن الاتجاه التصاعدي لسوق العقارات في الكويت استمر منذ 2016، مع زيادة المعاملات على أساس سنوي من حيث الحجم والقيمة، وظهر تأثير كورونا على سوق العقارات خلال المرحلة الأولى من 2020، مع تعافيها عند اقتراب نهاية العام، لافتاً إلى أن القطاع السكني شهد طلبات متواضعة في الربعين الأخيرين من 2020، ما أدى إلى تراجع الأحجام والقيم السنوية بشكل طفيف، كما شهدت مبيعات العقارات السكنية خلال الأشهر الأربع الأولى من 2021 زخماً مع وصول المبيعات إلى الذروة خلال شهر مارس.
وتابع «ساهمت كل من السيولة الوفيرة والانخفاض في خسارة الوظائف للمواطنين والتدابير المتخذة من قبل الحكومة لاحتواء الوباء مثل الإغلاق العام الذي أعقبه إعادة الفتح التدريجي الحذر وفرض حظر التجول حسب الاقتضاء، وتخصيص 500 مليون دينار لدعم الجهود المبذولة للحد من انتشار(كورونا) وحملات التطعيم، في ضمان تعافي الطلب على القطاع السكني بعد التراجع الذي شهده في الربعين الأولين من 2020، كما ساهمت التدابير المتخذة لدعم السياسة النقدية مثل تأجيل سداد أقساط القروض وزيادة حدود القروض إلى القيمة بنسبة 10 في المئة لغرض شراء الأراضي السكنية وشراء أو بناء المنازل، في تعافي العقارات السكنية»، منوهاً بقيام «الرعاية السكنية» في الآونة الأخيرة بتنفيذ وتسليم العديد من المشاريع، في حين كانت هناك العديد من العروض السكنية خلال الأرباع الأخيرة في المناطق الناشئة مثل صباح الأحمد وسعد العبدالله وجابر الأحمد، وأثارت العروض المتزايدة من هذه المناطق النشطة نسبياً والأقل ازدحاماً اهتمام المستثمرين، وساهمت بشكل كبير بتعزيز الطلب في الفترة الأخيرة.
وأشار التقرير إلى أن القطاع السكني كان المحرك الرئيسي للنشاط العقاري بشكل عام في الكويت، حيث واجه القطاعان الاستثماري والتجاري ضغوطات جراء زيادة الوظائف الشاغرة وانخفاض الإيجارات بسبب «كورونا»، كما انخفضت مبيعات العقارات الاستثمارية أكثر من 50 في المئة في 2020 مقارنة مع العام السابق، مبيناً أن أسعار العقارات السكنية انتعشت بعد أن وصلت إلى أدنى مستوياتها في الربع الثالث من 2018، وأظهر مؤشر أسعار المساكن اتجاهاً صعودياً خلال 2019 حيث بلغ ذروته خلال الربع الأول من 2020 قبل انتشار الجائحة، وسجل مؤشر أسعار المساكن نمواً، على أساس سنوي، في جميع الأرباع خلال الفترة بين الربع الرابع من 2018 وحتى الربع الثالث من 2020.
تكلفة السكن
وأفاد التقرير بأن متوسط أسعار العقارات السكنية شهد ارتفاعاً بعد أن وصل إلى أدنى مستوياته في 2017، وكان هناك تعديل كبير في الأسعار منذ انهيار أسعار النفط في 2015، ومنذ ذلك الحين، تعافت أسعار العقارات ليشهد 2020 أعلى معدل نمو بلغ 11في المئة، حيث أدى انتعاش الطلب إلى زيادة الأسعار.
وأضاف «رغم ارتفاع متوسط رواتب المواطنين الكويتيين كل عام منذ 2015، إلا أنها تتماشى بشكل عام مع التضخم الاقتصادي، ما يدل على عدم وجود زيادة كبيرة في الدخل الحقيقي منذ انهيار أسعار النفط خلال 2015، ومقارنة مع أسواق الخليج مثل دبي وأبوظبي والرياض، يبدو أن أسعار الإسكان في الكويت مرتفعة التكلفة نسبياً، حيث يبلغ معدل السعر السكني إلى الدخل في الكويت 16.5، أي ما يقارب من 3 أضعاف معدل الأسعار في كل من دبي وأبوظبي، وأعلى بكثير من معدل الأسعار في الرياض، وحتى في لندن».
وذكر التقرير أن هذا المعدل يدل على أن الأمر يستغرق نحو 16.5 سنة لسداد مبلغ التمويل الممنوح لشراء سكن في الكويت من الدخل الحقيقي للمواطن الكويتي العادي، عن طريق دفع الأقساط الشهرية، حيث يعتبر متوسط سعر السكن في مدينة الكويت إلى الدخل الأعلى خليجياً، ما يجعلها واحدة من أقل الأماكن ميسورة التكلفة لامتلاك المساكن.
الرهن العقاري
وفي ما يتعلق بمشروع قانون الرهن العقاري، لفت التقرير إلى أن رأسمال بنك الائتمان بدأ بالتقلص، ووفقاً للتقرير الأخير الصادر عن «الرعاية السكنية»، فإن لدى البنك ما يكفي من رأس المال لمنح القروض العقارية مقابل 12 ألف قسيمة فقط سنوياً، فيما تم اقتراح مشروع قانون جديد للرهن العقاري كبديل لذلك، والذي في حال تم إقراره سيفتح فرصاً إضافية أمام البنوك وشركات التمويل في سوق الرهن العقاري.
وأوضح أن القانون المقترح سيسمح للبنوك وشركات التمويل بمنح قروض الرهن العقاري بفائدة تدفع من قبل الحكومة في إطار برنامج الإسكان الحكومي، كما سيسمح للبنوك وشركات التمويل بإعادة امتلاك العقارات في حالة التخلف عن السداد، ويتم توفير المساكن البديلة من قبل الدولة للأشخاص الذين يتم إخلاؤهم من منازلهم.
وبين التقرير أنه من شأن سوق الرهن العقاري المتطور أن يساهم في تحسين فرص التوريق ويسمح للبنوك بتحويل الأصول من ميزانياتها إلى المستثمرين، حيث يؤدي ذلك بدوره إلى تحرير رؤوس أموال البنوك ووضعها في المكان الصحيح بطريقة بناءة، كما أنه إضافة إلى تعزيز النمو الائتماني، من شأن هذه الأوراق المالية المدعومة بالأصول المساهمة في تعزيز الأسواق المالية، في حين أن سهولة التداول في الأوراق المالية ستسهل عملية اكتشاف الأسعار الأفضل.
وأفاد بأن من التحديات التي يواجهها السوق العقاري عدم وجود منحنى العائد لعملية التسعير الفعال، حيث يساعد منحنى العائد البنوك في تسعير القروض من خلال تخمين أسعار الفائدة المتوقعة على المدى الطويل، ما يتطلب سوق سندات منظما وإصدار السندات الحكومية بطريقة فعالة وبمختلف مدد الاستحقاق، لافتاً إلى أن أبعد تاريخ لانقضاء فترة السندات ذات مدة الاستحقاق 10 سنوات في الكويت هو 2027، ما يعني أن عدم وجود معدلات قابلة للمقارنة على القروض طويلة الأجل يعوق عملية التسعير الفعال.
4 تحديات تواجه العقار السكني
تطرق تقرير «الخليج» إلى أهم التحديات التي تواجه العقار السكني في الكويت، موضحاً أنها تتمثل في التالي:
1- برنامج الإسكان الحكومي: ورزعت «الرعاية السكنية» 67102 وحدة سكنية خلال الفترة من السنة المالية 2013/ 2014 إلى 2020/ 2021، أي نحو 8300 وحدة سكنية في السنة، وبالمقارنة، بلغ عدد مقدمي الطلبات للحصول على الوحدات السكنية في قائمة الانتظار 91542 مقدم طلب كما في ديسمبر 2020، وتتراوح فترة الانتظار من تقديم الطلب إلى تخصيص الوحدة السكنية بين 10 سنوات و15 سنة، ما يدل على وجود تباين في العرض والطلب ببرنامج الإسكان الحكومي.
ولفت تقرير «الخليج» إلى أنه خلال فترة الانتظار هذه، يواجه الأشخاص صعوبة في شراء المنازل بمفردهم بسبب ارتفاع أسعار العقارات، مبيناً أنه وفقاً لما تم تناقله، فإن الأراضي المخصصة للمواطنين من قبل «الرعاية السكنية» بعيدة عن وسط المدينة نظراً للقيود المفروضة على عروض الأراضي، ما يجعلها الأقل تفضيلاً.
2- ارتفاع تكاليف تطوير البنية التحتية: أوضح التقرير أن عملية تطوير مناطق جديدة لتلبية الطلب على العقار السكني وتعزيز البنية التحتية مثل الطرق، تتطلب نفقات رأسمالية عالية، إذ بلغت التكلفة الإجمالية لمشروع تطوير وبناء شارع جمال عبدالناصر ومشروع طريق الجهراء، على سبيل المثال، 500 مليون دينار عند وصول معدل الإنجاز إلى 83 و92 في المئة على التوالي، وتم تخصيص 30 مليون دينار في ميزانية السنة المالية 2021/ 2022 لتطوير الطرق والخدمات الأخرى في مشروع شارع القاهرة. وبين التقرير أنه «بما أن هذه النفقات تعتمد على الايرادات النفطية، فإن حركة أسعار النفط غير المناسبة قد تؤثر على عملية الإنفاق على هذه المشاريع».
3- منع القطاع الخاص من دخول سوق «السكني»: ذكر «الخليج» أن الحكومة تمتلك 95 في المئة من الأراضي في الكويت، وتسيطر إلى حد كبير على التطوير العقاري السكني من خلال تقسيم وتخصيص قطع الأراضي.
وتحظر القوانين الكويتية على الشركات الخاصة شراء العقارات السكنية والاتجار بها.
وأضاف التقرير «بما أن الهدف من ذلك هو التحكم في التضخم الاقتصادي وأسعار العقارات، فإن الكفاءة والمنافسة المتعلقة بمشاركة القطاع الخاص قد تحسّن العرض على العقار السكني، وللتعامل مع القلق المتزايد حول الارتفاع في الأسعار، يمكن اتخاذ تدابير بديلة مثل وضع سقف لزيادة الأسعار أو النظر في زيادة العرض على الأراضي الصالحة للبناء».
4- قلة خيارات التمويل وعدم جهوزية سوق الرهن: أفاد التقرير بأن البنوك المحلية وشركات الاستثمار في الكويت تعكف على تقديم القروض المقسطة لشراء أو بناء أو إصلاح المنازل، إضافة إلى القروض من دون فوائد التي يقدمها بنك الائتمان الكويتي، مضيفاً «مع ذلك، في هذه الحالة لن يكون المنزل مرهوناً ويعتبر راتب المقترض ضماناً مقابل مبلغ القرض الذي يبلغ 70 ألف دينار كحد أقصى، وفي حالة شراء منزل، ونظراً لأسعار العقارات السائدة، فإن ذلك يتطلب استثماراً كبيراً من قبل المقترض».
وحول الرهن العقاري، أوضح التقرير أن قروض الرهن العقاري المقدمة كضمان لشراء العقارات، تخضع لامتلاك المقترض دخلاً آخر إضافة إلى راتبه ليتم منحه الرهن العقاري لشراء منزل ثانٍ وغيره، مؤكداً أن التخفيف من هذه الشروط سيفتح باب سوق الرهن العقاري أمام البنوك.
خلاصة
خلص تقرير «الخليج» إلى أن العقار السكني يتمتع بقابلية النمو، مدفوعاً بالتركيبة السكانية المواتية وبرنامج الإسكان الحكومي والعوائد المجدية إضافة إلى التطوير السكني الجديد.
وأكد أن السرعة في تنفيذ المشاريع ومشاركة القطاع الخاص بشكل أكبر ستساهم في تخفيف القيود المفروضة على العرض والضغوط المفروضة على الأسعار، كما أن إقرار قانون الرهن العقاري الجديد والتدابير الإضافية مثل توافر منحنى العائد ستفتح الطريق أمام ازدهار سوق الرهن العقاري في الكويت.
https://www.alraimedia.com/article/1555245/اقتصاد/بنوك/سعر-السكن-إلى-الدخل-بالكويت-3-أضعاف-دبي-وأبوظبي-وأعلى-من-لندن
