أسعار العقار في الكويت هي الأغلى على مستوى جميع دول مجلس التعاون الخليجي، ووفقاً للإحصائيات فإن السكن في الكويت قد يستحوذ على نسبة 72.3% من الدخل العادي للمواطن في مدى العمر، تليها الإمارات بنحو 68.8%، وسلطنة عمان بنسبة 62.8%، السعودية 49.7%، قطر 44.2%، ثم البحرين بنسبة 18.2%، ويوضح خبراء السوق أن هناك عدة أسباب أدت إلى ارتفاع أسعار العقار في الكويت وجعلته يتفوق ليس فقط على أسعار العقارات في الخليج، بل على الأسعار في أشهر المواقع المتميزة والمرغوبة على مستوى العالم.
تعد محدودية الأراضي وندرتها في السوق العقارية المحلية أحد أبرز الأسباب، ناهيك عن عجز الحكومة عن توفير السكن لمستحقي الرعاية السكنية رغم احتكارها لنحو 95% من مساحة الكويت، بالإضافة إلى انتشار المضاربات وارتفاع حجم الطلب المحلي على الشراء.
الدغيشم
عضو مجلس إدارة شركة المناخ للتقديرات العقارية عبدالعزيز الدغيشم قال إن العقار الكويتي يعتمد على المشتري المحلي فقط، الأمر الذي يجعل أغلبية الطلبات على شرائه حقيقية، بينما يعتمد العقار الخليجي بشكل عام على الشراء من قبل المستثمر الأجنبي نظراً لسماح القوانين الخليجية بتملك الأجنبي. لذلك تتعرض الأسواق العقارية الخليجية لهزات قوية قد لا يتعرض لها العقار الكويتي.
إلى ذلك، فإن أهل الكويت يحرصون دائماً على تثبيت قيم العقارات وقت الأزمات ويرفضون البيع بالخسارة. وهذا ما يجعل السوق الكويتية العقارية تختلف تماماً عن الوضع في أسواق الخليج العقارية الأخرى، خصوصاً تلك التي تعتمد بنسب عالية على آلية الشراء من المستثمرين الأجانب الذين سرعان ما يتجهون إلى بيع عقاراتهم مع بداية أي أزمة اقتصادية أو سياسية في المنطقة والهروب بمدخراتهم إلى أسواق أخرى.
وأكد الدغيشم أن العقار في الكويت أكثر أماناً واستقراراً، ويشهد خطوات متنامية تدريجية وغير مفتعلة، منوهاً إلى أن ندرة الأراضي في الكويت تجعل فرص العرض محدودة دائماً على عكس الوضع في السعودية على سبيل المثال التي يتوافر لديها مساحات شاسعة من الأراضي، ناهيك عن احتكار الحكومة للأراضي في الكويت الأمر الذي يجعل الرقعة المتاحة صغيرة للغاية.
وأشار إلى عادات الكويتيين في السكن والتي يغلب عليها طابع الخصوصية والاستقلالية، على عكس الوضع في بعض دول الخليج، حيث تبحث الأسرة حديثة الزواج هنا في الكويت عن مسكن مستقل، بينما تشتمل المنازل في أغلب دول الخليج على سكن عائلي يضم كل الأولاد وأسرهم الحديثة.
وبين الدغيشم أن أزمة السكن الخاص وارتفاع أعداد طلبات الرعاية السكنية يعدان من المعايير التي تساهم في ارتفاع أسعار العقار الكويتي، خصوصاً أن الطلب يكون دائماً أعلى من العرض، بالإضافة إلى ضعف الرغبة في السكن في المناطق السكنية الجديدة التي توفرها الحكومة، مثل مناطق: صباح الأحمد، سعد العبدالله، جابر الأحمد، والمطلاع السكنية، والتي تعتبر جميعهاً بعيدة عن وزارات الدولة ووظائف المواطنين، الأمر الذي يؤدي إلى عزوف الأغلبية عن السكن بها والبحث عن شراء سكن قريب من الديرة، وهو ما يساهم أيضاً في مزيد من ارتفاع الأسعار.
البيدان
من جانبه، قال الخبير العقاري سعد البيدان إن هناك تدخلات تطرأ على سوق العقار الكويتية من قبل كبار المحتكرين للأراضي لمنع نزول أسعار العقار، خصوصاً في الأزمات، وكذلك تساهم البنوك في هذا الاتجاه خشية أن تتراجع قيم ما لديها من رهونات وضمانات، الأمر الذي يدفع السوق العقارية المحلية دائماً إلى الثبات وعدم تحقيق معدلات تراجع قوية.
وبين البيدان أن اسعار العقار في الكويت تعتبر من دون منازع الأعلى على مستوى جميع دول الخليج، فعلى سبيل المثال لا الحصر فإن بيتا حكوميا في منطقة القرين يقام على مساحة 400 متر مربع يبلغ سعره 250 ألف دينار، بينما يستطيع المستثمر شراء بيت ألف متر في دبي بالقيمة نفسها (250 ألف دينار) في منطقة مناسبة، وكذلك في عمان يستطيع المستثمر شراء بيت 600 متر مربع بقيمة 70 ألف دينار، وفي الرياض يمكن شراء بيت 1000 متر بقيمة 250 ألف دينار.
ولفت إلى أن السكن الخاص في الكويت أصبح اليوم يقيم كعقار استثماري، خصوصاً في ظل انتشار عمليات تقسيم العقار السكني إلى شقق وتأجيرها بعوائد تصل إلى %10، أما العقار السكني في الخليج فيكون تقييمه سكنا خاصا فقط من دون عائد، ناهيك عن أن هناك قوانين تطبق في بعض الدول الخليجية تحمي الأسواق من المبالغة في السعر والمضاربات ومنها على سبيل المثال لا الحصر، أنه عند شراء الأرض السكنية أو تخصيصها للمشتري لا تباع إلا بعد البناء ويحدد لها 4 سنوات كحد أقصى للتشييد وإلا يتم سحبها.
الفرج
من جانبه، قال الخبير العقاري عماد الفرج إن من الطبيعي أن تكون أسعار العقار في الكويت الأعلى على مستوى الخليج نظراً لندرة الأراضي وعجز الحكومة عن توزيع القسائم، حيث بلغ عدد منتظري الدور في الرعاية السكنية نحو 120 ألفاً، في حين أنه تم توزيع 30 ألف وثيقة ولم يتم تسلم القسائم فعلياً، ومن المتوقع أن يتم تسليمها خلال ثلاث سنوات مقبلة، حيث لا تسعى الحكومة بجدية نحو تسريع حل الأزمة الإسكانية في البلاد.
وأشار الفرج إلى أنه لا يوجد متنفس استثماري في الكويت سوى البورصة والعقار، لذلك نجد مضاربات ترفع الأسعار، خصوصاً في المناطق الخارجية، أما المناطق الداخلية فتبقى محافظة على أسعارها بسبب الرغبة الشديدة من قبل العائلات في تسكين الأبناء بالقرب منهم، وكذلك بسبب محدودية العرض بها، حيث نرى أن سعر أرض فضاء في منطقة الضاحية السكنية مساحة 1000 متر مربع يتراوح ما بين 1.4 مليون دينار و1.6 مليون دينار، حيث تعتبر الأسعار متضخمة بشكل كبير والحكومة غير قادرة على تحقيق التوازن وتوفير البديل، خصوصاً في ظل ما تعانيه آلية التنفيذ من بيروقراطية وروتين، ناهيك عن أن التوزيع الفعلي لا يعتبر محفزاً لإنزال الأسعار بشكل طبيعي.
وتطرق الفرج إلى نوعية الأراضي التي تقدمها الحكومة والبنية التحتية التي توفرها لتلك القسائم والتي وصفها بالمتواضعة وهو ما أظهرته أزمة الأمطار الأخيرة، ناهيك عن بعد تلك القسائم عن العاصمة، التي يعتبر أغلبها مناطق حدودية ولها مشاكلها المتعددة، الأمر الذي يتسبب في عزوف المواطنين عن السكن بها واللجوء إلى تأجيرها والسكن بالقرب من العاصمة، مؤكدا ان ما تقدمه الحكومة بشأن حل أزمة السكن الخاص هي حلول ترقيعية.
وأكد أن الحلول لا تزال في يد الدولة التي تسيطر بالدرجة الأولى على الأراضي، في حين أن الأراضي التي يشاع أنها محتكرة من قبل البعض لا تستوعب 10 آلاف قسيمة سكنية.
مراد
من جانبه، قال مدير عام مجموعة المسار لتنظيم المعارض والمؤتمرات الخبير بالاستثمار العقاري الدولي سعود مراد ان الكويت تعاني اختلالا في قانون العرض والطلب وأن الهيئة العامة للرعاية الإسكانية تحاول تحقيق توازن لتلك المعادلة، ولكنها لا تنجح في ذلك في ظل عدم توافر مرونة كافية لتخصيص الأراضي لها، فنجد على سبيل المثال أنه يتم تخصيص أراض من قبل بلدية الكويت للثروة الحيوانية بمساحات شاسعة تحول أغلبها الى مزارع وجواخير واستراحات، تعادل أضعاف أضعاف ما يتم تخصيصه للرعاية السكنية التي تعاني صعوبة شديدة في تخصيص الأراضي لها لتوزيعها كقسائم سكن خاص.
وبين مراد ان هناك %95 من الأراضي في الكويت محتكرة من قبل ثلاث جهات حكومية وهي وزارة الدفاع، البلدية، نفط الكويت، بينما يتم استخدام %5 فقط من مساحة الكويت، وهو ما يدفع دائما باتجاه ارتفاع اسعار العقار في الكويت.
وأضاف قائلا: فيما يخص الأراضي المخصصة للنفط، هناك دول باتت تمنح مساحة كيلو واحد كمسافة أمن وسلامة في محيط الأراضي النفطية ومنها اليابان، بينما نحن في الكويت مازلنا على المعايير القديمة التي وضعت في سبعينات القرن الماضي، ولكن العالم تطور ونستطيع الاستفادة من تلك المساحات الشاسعة المحيطة للأراضي النفطية.
وعن أوضاع أسواق الخليج العقارية، قال مراد انها تعاني حالياً من أزمات متعددة، فنجد ان البحرين تعاني أزمة كاش، بينما السعودية تعاني ضعف الإقبال على الشراء في ظل التغيرات التي تشهدها خلال تلك الحقبة، أما سوق العقار الإماراتي فأصبحت متعطشة للكاش، وكذلك الوضع بالنسبة للسوق العمانية، مع العلم بأن تلك الأسواق لديها معروض كبير يفوق الطلب، أما السوق العقارية الكويتية، فان حالة من الترقب تسيطر على المتعاملين بها على الرغم من توافر الكاش.
وأضاف: ان أسعار السكن الخاص في الكويت مستمرة في الارتفاع منذ عام 2008، لا سيما عقب اقرار قانون 8 لسنة 2008 والذي اثبت فشله في تثبيت أسعار العقار وعدم معالجته لتضخم الأسعار، حيث كان سعر البيت قبل صدوره قد وصل 80 ألف دينار، واليوم بلغ 350 ألف دينار.
